Один из самых выгодных способов инвестирования – покупка нежилого помещения. Если деньги – вещь непостоянная, то недвижимость считается стабильной единицей. Особенно если она располагается в Москве и Подмосковье.
Однако купить собственную нежилую площадь можно не только в целях вложения средств. Область ее применения очень многогранна. О том, зачем покупать коммерческую недвижимость, как это сделать правильно и сколько за нее нужно заплатить, расскажем далее.
Что такое коммерческая недвижимость
Под данным термином понимают помещение, которое не предназначено для проживания людей. Это площади под магазины, салоны красоты, кафе, рестораны, офисы и пр.
Такое помещение стоит гораздо дороже, чем квартира или дом. Разница составляет примерно 20-30%. Главная особенность КН состоит в том, что помещения приносят прибыль собственнику. О доходах от владения жилым фондом говорить не приходится.
Подробно о видах нежилого помещения читайте здесь.
Кто может купить коммерческую недвижимость
Вложиться в покупку КН может любое лицо – физическое, юридическое и ИП. Закон не ограничивает никого в этом праве. Однако следует знать, что если физлицо планирует сдавать площадь в аренду, то ему придется открыть ИП. Законной его деятельность будет только в этом случае.
Причины для покупки
Инвестирование | Если у вас есть свободные финансы, которые некуда вложить, то стоит рассмотреть этот вариант. Недвижимость – достаточно стабильная вещь, поэтому вполне реально таким образом сохранить свои деньги. |
Под аренду | Можно приобрести помещение и сдавать его арендаторам. Регулярная прибыль вам обеспечена. Только есть одно “НО” – нужно найти постоянного арендатора. |
Под свое дело | Если у вас есть офис, магазин, салон или вы только собираетесь его открыть, то можно приобрести собственную площадь. Только при малом бизнесе покупать дорогое помещение – не совсем рационально. Обычно его арендуют. |
Для хранения вещей | Вполне можно стать собственником недвижимости для того, чтобы сделать из него склад. |
Где купить недвижимость
Если вы твердо решили приобрести свою нежилую площадь, то следует приступить к ее поиску. Сегодняшние реалии богаты различными вариантами. Предлагаем вам их рассмотреть:
Специализированные площадки. Авито, Циан, Домофонд и прочее – все это сайты и приложения, где можно найти подходящие варианты.
Самостоятельный поиск в интернете. Можно просто вбить в поиске запрос с необходимыми параметрами помещения и города. Поисковик выдаст вам интересные предложения.
Риэлторы. Целесообразно обратиться к помощи профессионалов и не тратить время впустую. Эксперты в курсе того, где искать недвижимость, какая цена соответствует помещению и как не нарваться на мошенников.
Знакомые и друзья. Если у вас есть знакомые, которые занимаются недвижимостью, можно обратиться к ним. Существует теория, что каждый человек знаком с любым другим через 6 рукопожатий. Значит, есть шанс найти нужного.
Как купить КН без денег
Многих интересует вопрос: “Можно ли приобрести нежилое помещение без вложений?”. Ответ неутешительный – это невозможно.
Конечно, вы вправе взять кредит на КН, но все равно нужно будет внести первоначальный взнос банку. Этот вариант менее затратный в определенный момент времени, но некоторая сумма денег понадобится.
Можно ли купить нежилое помещение сразу с арендатором
Да, приобрести недвижимость с уже существующими отношениями между арендатором и арендодателем можно. Вы можете узнать о них от прошлого собственника или в выписке из ЕГРП. Если договором не предусмотрена смена модели сотрудничества, то отношения между сторонами сохраняются в прежнем виде. Только владельцем помещения станет другой человек или фирма.
Этапы покупки
Согласитесь, любое дело успешным становится тогда, когда все спланировано. Гораздо быстрее и продуктивнее проходит сделка, когда все шаги совершаются поэтапно. Для покупки КН также следует соблюдать определенный алгоритм действий. О нем мы и рассказываем далее.
1. Оценка стоимости
Изначально вы подбираете объект под свои потребности. Для салона красоты, магазина или аптеки нужны совершенно разные площади. Причем от того, приобретаете вы помещение для себя или для сдачи в аренду, зависит многое. В том числе и ваши расходы.
Как только вы определились с типом помещения, можно приступать к поиску вариантов. Конечно, для многих основным критерием является цена.
Из чего складывается цена
Площадь (сколько кв. метров);
Наличие мебели и техники (пустое помещение будет гораздо дешевле, чем оборудованное);
Наличие отдельного входа (гораздо проще клиентам прийти в то помещение, которое легкодоступно);
Количество комнат (чем больше комнат, тем выше цена);
Состояние здания (ветхие дома требуют ремонта кучи систем – водоснабжения, газа и пр., соответственно, их цена будет ниже);
Район (помещения в центре города всегда дороже);
Наличие неподалеку станций метро, остановки и пр. (рядом с остановками площади покупать более выгодно – есть шанс охватить больше людей).
Как правильно оценить помещение
Существует 3 основных метода оценки – затратный, доходный и сравнительный.
В затратном методе важны два аспекта – сколько стоит строительство этого помещения и сколько стоит покупка земли под него. Две величины складываются и получается примерная стоимость.
Доходный способ подразумевает прогнозирование потенциального дохода от площади.
Сравнительный подход позволяет взять аналогичное помещение, у которого уже известна цена, и сопоставить его с интересующим объектом. Если все основные характеристики у них совпадают, то вполне реально обозначить примерную стоимость помещения.
2. Проверка объекта
Если цена устроила, то очень желательно лично посетить объект и проверить его состояние. Не забудьте попросить документы на все изменения. Если, например, была сделана перепланировка, то нужно удостовериться, что все соответствует букве закона.
Немаловажно обратить внимание на состояние несущих конструкций, систем подачи воды, газа, тепла и пр. Если что-то повреждено, то вам впоследствии придется вложить немалую сумму в ремонт и восстановление.
3. Заключение договора купли-продажи
Как только все нюансы будут улажены и обе стороны достигнут согласия, можно переходить к подписанию договора купли-продажи собственности. Документ оформляется в письменном виде и должен содержать следующую информацию:
стоимость объекта;
порядок оплаты;
сроки, в которые покупатель получит права на недвижимость;
все о государственной регистрации права собственности;
реквизиты сторон.
Документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами. Срок регистрации обычно не превышает 7 рабочих дней.
Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую
Да, это вполне реально. Только важно соблюсти два условия: ваш объект удовлетворяет всем требованиям жилого помещения; вы являетесь собственником и за вами не числится никаких обременений.
Такая процедура достаточно редкая. В среднем срок принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое составляет 48 рабочих дней.
Налог на коммерческую недвижимость – сколько платить
Налог для физлица | Налог для ИП | Налог для юрлица |
13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если у вас нет документов о покупке, то 13% придется заплатить с цены продажи. Также рассматривают кадастровую стоимость (для помещений, которые купили после 1 января 2016 года). Ее умножают на коэффициент 0,7. Если полученная величина больше цены продажи, то она и станет базой для расчета налоговой нагрузки. | Если ИП использовал свое имущество для личных целей, то условия будут такие же, как и у физлица. Если ИП работал на объекте в рамках бизнеса, то налог будет зависеть от системы налогообложения:
| Юрлицу нужно будет уплатить два налога – НДС (18%) и налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой ценой помещения). Если юридическое лицо использует УСН, то он заплатит 6% от суммы продажи или 15% от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью. |
Риски при покупке помещения
Если вы ранее не приобретали недвижимость, то вам следует быть внимательным перед первой сделкой вдвое. Мир полон мошенников, которые хотят “навариться” на вашей доверчивости. Вам следует заранее знать, какие виды махинаций встречаются чаще всего:
Двойная продажа. Встречается тогда, когда владелец продает КН нескольким покупателям.
Обременения. Если помещение находится в залоге у банка или на нем числятся какие-то другие обременения, то покупать его просто незаконно. Вы останетесь без объекта и переведенных денег.
Советы, которые сэкономят вам деньги
Приобретайте недвижимость от застройщика по скидке. Бывают выгодные предложения, которые позволят вам стать собственником объекта по приятной цене.
Покупайте недвижимость в строящемся доме. Уже готовые площади стоят примерно на 20-30% дороже. У вас есть шанс эти деньги направить на более полезные цели.
Проверяйте документы. Запрашивайте выписки из ЕГРН, привлекайте юристов. Многие положения написаны “между строк”. Вам будет выгоднее заплатить профессионалу и быть уверенным, что вы не потеряете все деньги.
Будьте внимательны: при разводе КН, купленная одним из супругов, делится пополам. Поэтому следует заранее подумать, готовы ли вы на раздел.
Вставка изображения
Добавить изображение