Специально для Демиург Назаркский
Наверняка каждый хоть раз слышал понятие “коммерческая недвижимость”. Любой школьник ответит вам, что под этим термином подразумевают нежилое помещение, которое служит каким-либо целям.
В природе множество разновидностей таких площадей. И все они не перестают быть востребованными из года в год. Кто-то с их помощью зарабатывает, а кто-то использует их в других интересах. Так или иначе, коммерческая недвижимость – это один из способов заработка.
Если вы хотите узнать все об этом типе недвижимости и о том, как она работает на своего собственника, то читайте нашу статью.
Что такое коммерческая недвижимость простыми словами
Еще с малых лет мы знаем, что есть магазины, офисы, салоны красоты и прочие заведения, куда люди отправляются ежедневно. И расположены они в нежилых помещениях. Никто ведь не живет в кафе или на складе. Поэтому и есть деление на жилой и нежилой фонд.
Почему “коммерческая”? Суть в том, что люди используют такие помещения для извлечения выгоды. Например, туристическое агентство не могло бы зарабатывать, если бы у него не было собственного офиса для клиентов. Или парикмахер не смог бы получать зарплату, если бы ему негде было стричь.
Все сводится к тому, что те помещения, которые не предназначены для проживания людей, называются коммерческими. То есть они неразрывно связаны с деньгами.
Виды
Невозможно подобрать одно помещение под все нужды. И это абсолютно оправданно. Для офиса нужны окна, а для склада – наоборот. И так во всем. Где-то важна хорошая проходимость, а где-то – это большой минус.
Поэтому нельзя говорить о коммерческой недвижимости как о чем-то обобщенном. Нужно рассмотреть хотя бы несколько разновидностей с примерами, чтобы понять, в чем разница между ними.
Торговая | Все, что относится к торговым точкам, магазинам, киоскам и прочим местам продаж, можно смело включить в эту категорию. Характеризуется она взаимодействием покупателя с продавцом и наличием товара. |
Офисная | Практически каждой организации нужен свой офис. Это и редакции газет, и строительные фирмы, и юридические компании. Куда не посмотри – везде должен быть офис. Помещения, где выстроена работа коллектива, относятся к офисным. |
Индустриальная | Название может ни о чем не сказать, но все мы знаем, что это такое. Склады, цеха – места, где хранятся товары для дальнейшей перевозки. Все это и относят к индустриальной коммерческой недвижимости. |
Социальная | Людям необходимы организации, в которых они могут получить социальную помощь. Целое здание строить ради одного-двух кабинетов – нерезонно, а вот выделять отдельные помещения – достаточно. Сюда можно отнести различные кружки, развивающие кабинеты, образовательные секции и др. |
Помещение свободного назначения | Это негласное название площади, которая предназначена для многопрофильного использования. Например, в небольших палатках можно реализовывать как съедобную, так и несъедобную продукцию. |
Кто может купить коммерческую недвижимость
Стать собственником нежилого помещения может каждый. Нет запрета на данное действие для ИП, юрлица или физлица. Единственный нюанс – если физическое лицо собирается в дальнейшем сдавать помещение, то ему нужно оформить ИП. Объясняется это тем, что сдача в аренду, да и вообще любое извлечение финансовой выгоды – предпринимательство.
Чем отличается такая недвижимость от жилой
Мы уже разобрались в том, что есть жилая и нежилая недвижимость. Но более четкие границы можно увидеть непосредственно на реальных примерах.
Есть 5 основных отличий, которые позволяют усвоить разницу между терминами:
1. Помещения чаще сдаются в аренду | Если в ситуации с жилым фондом речь обычно заходит о купле-продаже, так как большинство стремится обзавестись собственным имуществом, то КН не является целью для покупателей. Она, как правило, весьма дорогая. Люди просто не видят смысла вкладывать баснословные суммы, когда можно взять помещение в аренду. |
2. Жилые и нежилые помещения разные по назначению | К жилому фонду относят квартиры, дачи, земельные участки, личные гаражи. Вся остальная недвижимость, которая направлена на извлечение прибыли, – коммерческая. |
3. Нежилые помещения окупаемы | Для того, чтобы недвижимость могла приносить чистую прибыль, в среднем требуется от 7 до 10 лет. Про жилую площадь такого сказать нельзя. Она вообще не окупается, ведь люди приобретают ее для личного пользования, а не для извлечения прибыли. |
4. Коммерческая недвижимость приносит стабильный доход | Для того она и создана, чтобы своему владельцу доставлять финансовую выгоду. Если нежилое помещение не приносит денег, то оно убыточно. А значит, смысла его содержать нет. |
5. Жилая недвижимость может стать нежилой | Например, вы купили квартиру в новостройке и сдаете ее. Чтобы ваша деятельность была законной, нужно оформиться ИП или самозанятым. В данном случае квартира – не жилое помещение, а апартаменты, которые входят в нежилой фонд. |
Могут ли коммерческие объекты располагаться в жилом доме
Да, нежилые помещения вполне законно могут быть расположены в жилых домах. Более того, подобные решения очень часто встречаются. Едва ли не в каждом многоквартирном доме расположен продуктовый магазин, аптека, кафе. Зачастую под эти нужды выделяют первый или нулевой этажи.
Стоимость
Цена такой недвижимости значительно выше, чем жилой. Связано это с тем, что нежилой фонд приносит хорошую прибыль своему владельцу, тем более, он окупаем.
Из чего складывается цена
При установлении стоимости недвижимости в ход идут следующие критерии:
площадь;
планировка;
этаж;
состояние;
расположение;
окружающая инфраструктура и пр.
Если речь идет о магазине, то важна проходимость. Центральный вход будет наиболее предпочтительным для покупателей, значит, торговая точка с доступом к нему будет значительно дороже.
Кроме того, важно то, что располагается вокруг. Это и близость к парковке, дороге, соседство с конкурентами и пр. Невозможно сказать даже примерную цену, пока не будет взят конкретный случай.
Налоги в 2020 году
Налог на недвижимость относится к региональным выплатам, поэтому все доходы идут в региональный бюджет. Именно на этом уровне решают, какой будет платеж и для кого.
На сегодня общепринятой нормой считается расчет налога на КН на основе кадастровой стоимости (иногда балансовой).
Подробно о налогообложении нежилого фонда можно прочитать здесь.
Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом
Физическое лицо обязано при продаже или сдаче в аренду нежилого помещения выплачивать государству 13% от суммы сделки.
Если договор заключается на срок более года, то человеку необходимо направить в налоговую еще 22 тыс. руб.
|
Какой налог платит ИП, продающий нежилое помещение
Если предприниматель работал на УСН (упрощенной системе налогообложения), то он может продать недвижимость, уплатив 6%. Однако при другой системе ему придется выделить 13% от стоимости.
Многое зависит от того, каким механизмом выплат пользуется предприниматель. Кроме того, регион вправе установить свои стандарты. Но они примерно одинаковы.
Кто может получать льготные условия
На особых основаниях использовать коммерческую недвижимость могут:
ИП на “упрощенке” (УСН);
религиозные центры;
образовательные учреждения.
Список может быть шире в отдельно взятом регионе, поэтому стоит рассматривать обстановку именно там.
Страхование
Как и любая другая собственность, нежилые помещения подвержены многочисленным рискам. Чтобы понести наименьшие потери в экстренных ситуациях, недвижимость страхуют.
Можно выбрать определенные страховые случаи – пожар, потоп, кража, взрыв и пр. Кроме того, объектом страхования может стать не только офис, но и отдельно взятое оборудование и даже целое здание.
Сделки с такой недвижимостью
Коммерческая недвижимость – это актив, который нужно использовать так, чтобы получить деньги. Поэтому важно сразу подумать, как человек будет достигать этой цели.
Он вполне может купить помещение для себя и работать там. Но если он понимает, что сил, времени и знаний по эффективному пользованию у него нет, то можно обратиться и к более выигрышным вариантам.
Аренда
Нежилые помещения – не самый дешевый актив. Позволить себе приобрести его может не каждый. Небольшие фирмы гораздо охотнее арендуют недвижимость, чтобы избежать глобальных расходов.
Собственник получает стабильный доход, а другая сторона может спокойно вести свою деятельность на удобной для него территории без особых вложений.
Купля-продажа
Если вы хотите избавиться от недвижимости или же ее приобрести, то вы вправе это сделать. Только стоит позаботиться о благонадежности покупателя/продавца, навести справки о его бизнесе и поинтересоваться о причине покупки/продажи помещения.
Не спешите с оформлением сделки. Такая собственность в новостройках достигает стоимости в несколько миллионов рублей. Обидно будет продешевить или же, наоборот, заплатить больше.
Лизинг
О такой сделке слышать могли не все, но знать о ней должен любой современный человек. Ее суть в том, что человек или компания заключает договор, в рамках которого ему отходит в собственность помещение на условиях определенных выплат. В конечном итоге заемщик покупает недвижимость по остаточной стоимости.
Ипотека
Да, можно взять в ипотеку не только жилое помещение, но и нежилое. Так как последнее стоит очень дорого, можно прибегнуть к займу. Но важно помнить, что процент будет немаленьким. Зато платежи можно вносить периодически, а не все сразу.
Покупка от застройщика
Многие считают покупку от застройщика более надежным способом. Тем более, что новостройки красивее, презентабельнее и априори новее, что, казалось бы, является безусловным плюсом. Но здесь нельзя спешить. Важно обратить внимание на обе стороны медали.
+ | — |
Вы можете вложить гораздо меньшую сумму на этапе строительства. | Помещение в новостройке все равно будет недешевым удовольствием. |
Вы вправе выбрать планировку, ремонт, воплотить все ваши задумки в жизнь. | Новостройки чаще всего находятся далеко от центра. Нужно учитывать то, удобно ли будет добираться клиентам. |
Купить от застройщика – надежнее, так как уменьшаются риски нарваться на мошенников. | Строительство может сильно затянуться, а вы потеряете деньги. |
Договор купли-продажи нежилого помещения
Когда стороны достигли договоренности на словах, пришло время уладить формальности. Одной из них является регистрация права собственности на недвижимость. Владелец за плату переписывает на другое лицо свое имущество.
В договоре нужно указать:
характеристики помещения;
условия, сроки, стоимость площади;
порядок передачи прав;
права и обязанности сторон;
дополнительную информацию и пр.
Образец
Пример договора вы можете найти здесь.
Когда КН – выгодная инвестиция: все «за» и «против»
+ | — |
Стабильный доход от сдачи в аренду | Высокая стоимость |
Можно дорого продать | Подверженность кризисам |
Выгодное вложение свободных денег | Обязательность уплаты соответствующего налога |
Актуальность во все времена | Риск повреждения или наступления непредвиденных ситуаций |
Независимость от арендодателей | Сложности с поиском постоянных арендаторов |
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость
Если у вас есть свободные деньги и вы хотите их вложить, то покупка коммерческой недвижимости – хороший вариант. Он гораздо надежнее, чем вклад в банке. Недвижимость – один из самых стабильных видов собственности, на который всегда есть спрос. Именно поэтому можно смело искать подходящий вариант, вкладываться и сдавать в аренду.
Другой расклад – у вас есть бизнес, и вы думаете над приобретением офиса. В таком случае покупка нежилого фонда может быть невыгодной. Неизвестно, как пойдут дела с предпринимательством, а вам сотрудников содержать, оборудование и офис. Многие выбирают арендовать помещение, чтобы избежать лишних трат и привязки к месту.
Конечно, выгоднее всего сдавать помещение. Только нужно потрудиться с поиском арендаторов. Не каждая коммерческая недвижимость окажется подходящей для потенциального арендатора. Тем более, что нужно знать, как правильно покупать и продавать коммерческую недвижимость с юридической стороны.
В любом случае, нежилой фонд – это успешная инвестиция. При грамотном подходе можно выгодно приобрести помещение и совсем скоро выйти на чистую прибыль.
Где искать коммерческую недвижимость
Авито, Циан, Домофонд и другие сайты-агрегаторы. Там выкладываются объявления от собственников, есть шанс заключить выгодную сделку.
Поиск в Интернете. Забиваете нужное, ищите в поисковой системе подходящее предложение. Зачастую выходят результаты со специализированных сайтов, но попадаются и другие.
Реклама. Можете изучить профильные издания и порталы. Там уже отобраны предложения, ознакомиться с ними можно в пару кликов.
Риэлторы. Эти люди лучше всех разбираются в недвижимости и выгодных предложениях. Если вы не хотите тратить время и силы на самостоятельный поиск, то можно оплатить услуги риэлторов и найти подходящий вариант с их помощью.
Застройщики. Если вас интересует новостройка, то можно заходить на сайты застройщиков, смотреть их условия или же связываться с ними по телефону.
Как найти помещение в аренду под магазин
Люди постоянно что-то продают и покупают, поэтому торговый бизнес вряд ли когда-то потерпит крах. Если вы решили открыть свою точку и подбираете помещение, то вам нужно хорошенько разобраться с тем, каким вы видите свой магазин и целевую аудиторию.
Помещение под магазин может быть в жилом доме или в торговом центре. Условия и результаты в этих случаях совершенно разные.
1. Если вы хотите арендовать или купить помещение в жилом доме, то нужно помнить о многих аспектах. Например, о проходимости территории, парковке, близлежащих магазинах, инфраструктуре, наличии необходимых комнат для персонала (в том числе склада), освещении и оснащении техникой. |
|
Аренда помещения в торговом центре значительно дороже, чем в жилом доме. Но зато, скорее всего, не нужно вкладываться в ремонт.
Магазин в жилом доме требует больше внимания и энергии, но зато здесь больше свободы выбора графика и более низкие цены.
Коммерческая недвижимость России
На специализированных сайтах размещены сотни тысяч объявлений о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Только на Авито насчитывается около 300 тыс. предложений.
Современные технологии позволяют выбрать недвижимость по любому критерию. Автоматизированные системы достаточно адаптированы для того, чтобы пользователь мог найти то, что ищет.
Продажа недвижимости без посредников
Если по каким-либо причинам вы решили продать свое нежилое помещение, то нужно понимать, что сделать это вы можете самостоятельно или же с помощью профессионалов.
Если мы рассматриваем первый вариант, то действовать нужно конкретно, чтобы не затягивать процесс и не тратить силы зря.
|
Другой вариант – разместить рекламу. Можно купить рекламное место на ТВ, радио, в газете, даже на страницах в соцсетях. И не забудьте о профильных сайтах. Туда заходят люди, которые уже готовы что-то купить, поэтому такую возможность упускать нельзя.
Обращаться в агентства или же заниматься самому?
Многие думают о том, как же правильнее поступить – искать недвижимость самостоятельно или обратиться к профессионалам. Здесь нужно помнить о нескольких вещах:
Агентства | Самостоятельный поиск |
Знают предложения на рынке, могут дать результат в кратчайшие сроки | Требует большего количества времени |
Требуют оплату за свой труд | Это бесплатно |
Всю работу они делают за вас | Нужно потратить немало сил и времени |
Помогают не продешевить и не потратить слишком много | Есть риск нарваться на мошенников или же заключить не самую выгодную сделку |
Выводы
Коммерческая недвижимость – одна из самых выгодных инвестиций, приносящая прибыль.
Стать собственником коммерческой недвижимости может любой человек или фирма.
Цена помещения складывается из индивидуальных параметров.
Продать и купить нежилое помещение можно как самому, так и с помощью профессионалов.
При выборе помещения нужно учитывать целый ряд критериев, среди которых площадь, инфраструктура, оснащенность и пр.
Смотрите видео по теме
Вставка изображения
Добавить изображение